《超级地产大亨》第653/695页
说者无意听者有心，秦然知道吴永文教授对中央决策有参考意见，他提出要警惕过热苗头，那说明这一定会摆上决策者的案头。
这意味着什么？
明年配合招拍挂，各地地王频出是不可避免的选择，因为江南集团很可能就是参与者之一。地王频出，行业过热，房地产市场调控很可能会提前到来。
秦然必须要有所准备谋划。
原本打算2003年8月份在香港证交所上市的江南地产，秦然打算提前到3月份，就算减少估值流血上市也在所不惜。
如果知道冬天即将来临，聪明的动物都会预先储备好过冬的食物。
江南地产顺利上市，就相当于提前为冬天到来准备了大量食物，届时冬天来临就可以趁机大举并购扩张抄底。
负责上市业务的孙金贵听了秦然的分析，觉得有一定道理，但原本IPO预定发行价在港币28元每股要减为24元，打算募集资金从200亿降到180亿，算是平白无故亏损了大笔资产。大股东秦然都不在乎，他也就只能和由高盛、瑞银、中银国际组成的承销团队紧急协调，务必在农历新年后在港交所上市。
公司老板并不需要掌控具体操作流程，最重要就是把握好战略方向。现在秦然得出了明年国家将会对房地产市场进行宏观调控的预测，那么整个江南集团随后的举动便要依据面临调控的战略方向而做出。
战略收缩，加快清理库存，追求高去化，回笼现金准备过冬，待调控降临后，趁其他企业收缩之时，再大肆抢占市场抄底扩张。
这是秦然做出的战略部署。
倘若一旦他的判断错了，战略方向出了问题，那么江南集团就会陷入停滞，从而被其他竞争对手发力超过，错失扩张的市场良机。
因此，许多人看着公司老板整天四处溜达，是不知道他身上的担子有多重，无时无刻在考虑企业前进的方向。
一年时间不到，江南集团便经历了收缩扩张再收缩的循环，这就是秦然踩着离合器在控制公司发展的节奏。
2002年前10个月，江南集团四处扩张，确实已经吃得很饱，停下来慢慢消化食物也属正常。
“101大限”，这是广大媒体为还剩不到3个月时间协议出让土地所新发明的名词，在明年1月1日限期之前，还能最后为低价出让土地疯狂一把。在这样的大背景下，全国土地市场呈现出一种狂热状态，许多企业和个人赶紧利用手中的背景和关系最后捞上一笔，甚至许多政府机关单位和国有企业也参与进来，利用协议出让的最后空子为己方谋取一定的土地利益。
正式实施招拍挂，土地经过市场激烈竞争，无论是江州还是沪东，都明确地显示出土地价格必将高涨。
因此，以“101大限”为分隔线为前提下，获得土地路径不同，前后者成本也就大不一样，届时都将转化为商品房进入市场以市场价销售。通过协议出让的前者将会获得巨大的超额利润，成为制度性土地红利。可以预计，这一轮新土地革命带来的“101大限”，必将带来许多一夜暴富的富豪，令他们最惋惜的恐怕就是这样机会仅仅只有一次。
这些是改革的成本，也是改革的阵痛，更是改革的学费。
时间一晃而过，“101大限”到了最后时刻，全国土地出让招拍挂刚性市场在中央政府的强力推动下正式形成，在无数人和企业的翘首以盼中迎来了崭新的土地革命浪潮，正式开启了房地产黄金十年的大门。
第五十二章IPO上市
尽管天京已经试行过土地拍卖会，但推出的数量不多，之前占据95%份额主流的依旧是协议出让模式。江南地产从拍卖会中拿到了几块地，但天京本地房企对此兴致不高，没有入场搏杀。外地有实力的其他开发商也无暇北上，忙着在当地扩张消化。当时的土地拍卖，并未引起太多的注意力，便宜了江南地产低价拿地。近两年，随着和天京市政府关系的加固，江南地产反而通过协议出让拿下了不少地块，在天京囤积的住宅用地储备量已经超过150万平方米。
从某个角度出发，江南地产也算是旧体制一定程度的获益者，但为了未来更大的发展前景，秦然支持打破这个旧牢笼换回一方新天地。
这一切都随着“101大限”到来，发生了翻天覆地的变化，全国统一建立了刚性土地出让市场，所有经营性土地都将实行招拍挂模式。
中国政治看天京，经济看沪东，土地招拍挂制度作为新土地革命政策，其在天京市的首次亮相便是试金石。
在这样背景下，首都天京市2003年首次大宗国有土地使用权拍卖会，被媒体冠以了“世纪第一拍”的名号。
2003年1月20日上午9：30，位于天京国际饭店二层的拍卖厅早人满为患，国内外将近200名记者已占据了最有利的地形位置，以国土资源部部长、天京市市长为代表土地主管官员近20人坐在一旁观战，包括了江南地产、万建地产、宝利地产在内的大大小小18家开发商缴纳了2000万保证金参与竞拍。当初前来参加土地出让答疑会的房地产企业数目超过50家，最终还是有18家企业落实意愿缴纳保证金参会。
此次拍卖会只有一块土地出让，位于天京市郊大兴卫星城的土地项目，在老天京人心中是位于郊区的郊区地块，已经远在五环之外。该地块占地56.63万平方米，规划建筑面积是58.32万平方米，周围房价均价在4000元左右。
2000年底江南地产刚进入天京时五环内一手房市场均价约在3600元，现在2003年1月份已经涨到了4900元左右。
天京市拿这块位于偏远市郊的土地出来，一是目标不显眼，位于五环之外。二是体量大小均衡，均价不高，拿来试水市场比较合适。
“以前主要是天京的开发商开发天京的地，我们外地的开发商想进来，往往好几个月都找不到可以拍板的人，无形中仿佛有一道门槛横亘在眼前，看得到就是进不去。现在通过拍卖这种方式，给我们这些外地开发商有了进入天京市场的机会，也有了公平的平台来和同行们一较高下。”
一位参与竞拍的外地开发商代表在接受记者采访时说出了上述话语，这代表了所有在场的外地开发商心声。
9：48，拍卖师打开密封袋，获知了这次拍卖政府定下的底价5.36亿，并宣布此次拍卖为增量式竞拍，每次加码至少100万元。
一声锤响，拍卖正式开始，来自天京本地的弘天地产首先举牌，随后各家竞拍商轮流举牌，金额以几百万的级别一路上升，尤其宝利地产最为活跃。
江南地产出席的代表是李德盛，他正悠闲地看着同行们在举手报价，现在只是开胃菜时间，真正的大鳄都懒得出手。