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《我们房地产这些年》全集【实体书精校版】
作者：卜凡中
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引言
一个懂得尊重思想的民族，才会诞生伟大的思想；一个拥有伟大思想的国家，才能拥有不断前行的力量。
――《大国崛起》解说词
从1978年到2009年，弹指一挥间，过去多少事。
改革开放30年，是中华民族的奋斗史诗。
“向海而兴，背海而衰。禁海几亡，开海则强。”30年的改革开放恰如600年前的郑和下西洋一样，中国人正是以一种更加开放的精神走向世界，为中华民族的和平崛起和伟大复兴，开眼看世界。美国《新闻周刊》国际版总编辑法瑞克・扎卡利亚在《未来属于中国吗？》中用肯定的语气说：“中国的崛起不再是一个预言，它已经是一个事实。”
岁月之河积累着中国人民负重拼搏、开拓创新的一页页壮丽画面。30年的征程，中国走过了一条不平凡的发展之路；30年的征程，中国经历了一次次思想创新、制度创新、科技创新、工具创新；30年的征程，中国经济社会实现了前所未有的大突破、大跨越和大发展；30年的征程，中华民族以崭新的姿态重新崛起于世界民族之林。
30年的沧桑巨变，30年的乘风破浪，铸就了一个民族百年的梦想!
我们这一代中国人看到了。
30年改变了中国，而应运而生的房地产，又迅速成为中国主体经济纵横腾飞的历史推手。中国房地产业从无到有、从小到大，并以前所未有的速度迅速崛起。一方面在住房制度改革和土地使用制度改革的推动下，房地产市场体系已基本健全，住房保障体系正在逐步完善，一个以商品化、市场化、社会化为主体的城镇住房制度已经建立，一个依靠国家、社会、职工个人和所在单位多方积极性，资金既有投入又有产出的住房建设和分配运行机制已经基本形成，房地产业呈现出可持续发展的勃勃生机。
改革开放30年，中国房地产已经成为国民经济毫无疑问的支柱产业。中国房地产历程激荡澎湃，惊心动魄，一代地产人的梦想，完全融入这个国家最波澜壮阔的新航程之中。
随着住宅商品化的深入，中国建筑形态和生活方式发生了前所未有的变化；从平房、筒子楼，到花园洋房、别墅和奢侈型住房，人民的住房水平得到了快速提升；房地产行业、家居行业迅速壮大并创造了相当可观的财富，品牌地产借势诞生和壮大……地产改变人居，人居改变生活。安居而乐业，乐业而繁荣；身修使天下治，家齐则国家兴。家是老百姓安身立命之本，居住条件翻天覆地的变化，昭示着中国老百姓生活水平的改善和国家经济实力的大幅提升……今天，快乐居住、幸福生活作为重要的民生问题，越来越受到政府、行业、百姓的关注。
30年的时间，不长但也不短，足以让一些人模糊了对过去的记忆与追念。现在我们已经习惯了高楼大厦，可当我们回首30年中国老百姓的住房变迁时，会吃惊地发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史……在2009年的年底，我们从多个层面来回眸中国房地产这段历史进程，以“得与失”之主题来梳理这段道路，寻找改革开放30年来中国地产变革的轨迹，寻找中国经济持续增长的动力，寻找中国房地产在当前全球震荡经济形势下的支撑点，以此去除通向未来之路上的藩篱，确定新的历史方位。
回望既往的发展历史，重温可以载入当代中国史册的事件，顾念为房地产业发展耗费心血的人们，非常及时而必要。回顾是为了铭记与参照，承前启后，继往开来；回顾是为了更好地攀登和超越，在总结经验、吸取教训、继续前行的联结点上，规划中国房地产业的未来。
我们不局限于对过往记忆的“叫醒”，复制历史，更试图“窥斑见豹”，见微知著。我们不忘记抬头远眺现代建筑森林之美丽，也更会低头审视真实江湖刀光剑影之惨烈。我们想从时代的每一次风云变幻、脉搏跳动中，对房地产发展历程进行分析、解读和判断，得出行业前进的逻辑和路径。那么，循着什么样的发展逻辑、踏着什么样的发展路径，达至理想彼岸，回顾和总结30年历程，必能找到答案。
我们，谨以中国房地产之名，回望改革开放30年的伟大进程!
第一章 春天的故事
1978中国起步春天序曲
为了百年后天真的孩子，不用对我们留下的历史猜谜；
为了祖国的这份空白，
为了民族的这段崎岖，
为了天空的纯洁
和道路的正直
我要求真理!
――舒婷《一代人的呼声》
1978年，是人们有意无意地划定的一个历史节点。
那个春天的到来其实并不突然。无论是否曾经生活在1978年，只要你将视线拉回到那个激情燃烧的岁月，就会发现当历史进入了1978年后，人们总能够在报纸的新闻里，在字里行间中感受到春风拂面。
2006年5月25日，英国《卫报》发表了马丁・雅克的一篇阐述中国经济发展的文章，标题是： 《如果20世纪止于1989年，那么21世纪则始于1978年》。文章写道：“你也许会问： 为什么是1978年呢？1978年是邓小平在中国实行改革开放的年份，这开启了一个长达1/4个世纪之久年均两位数经济增长率的年代，中国经济也得以转型。1978年，一个社会主义国家开始从平均主义向市场经济走出了尝试性的一步。它创造了一个完全不同的历史。”
在共和国历史上，1978年无疑是一个特殊的年份。作为中国改革开放的起步之年，我们保存着太多关于这一年的共同记忆，因为它开启了一个时代，让沧桑的中国再次焕发出青春与活力。从此，中国经济开始转型，在世界上创造了一个长达1/4世纪之久的年均两位数经济增长率的“经济神话”，世界也为这个东方国度不可思议的发展速度而赞叹。这一年，对其后的影响是深远且长时间难以磨灭的。
在1978年前的近30年里，涌动于大江南北宽街窄巷的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。这个词包含了如下意义： 渺小、灰头土脸、汲汲营营，此蚂蚁看上去跟彼蚂蚁没什么两样。这群蚂蚁人穿着邋遢颜色、式样近乎相同的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。
时光刚刚进入1978年门槛，日本的著名社会评论家山川晓夫就飞到了中国，随后他在日本第一大报《读卖新闻》上发表了几篇关于中国经济的系列报道。他从一些经济数据的对比中得出了“中国从1966年开始到1978年生活一点也没有改善”的结论。此时的中国，人均国民生产总值是日本的1/20、美国的1/30。他认为中国经济已经处于崩溃边缘，“文化大革命”开始后的13年留给中国的只是一片空白。
这一年中国的恩格尔系数，据山川晓夫估计，只相当于日本1877年到1887年这十年中的数据。